مسکن و بازار آتی آن
بحث مسکن و بازار آتی آن این روزها نقل همه ی مجالس است و به گونه ای فراگیر به آموزه روز تبدیل شده است. به نظر می رسد جایگاه مسکن در اقتصاد کشور و تجربه گذشته در این زمینه سبب شده است کمتر کسی به درستی درباره آن به تفکر و قضاوت سنجیده بنشیند.
از این رو به نظر می رسد پیش از اظهار نظر درباره بازار آتی مسکن، اشاره به چند نکته اثرگذار در بازار آتی مسکن و به طور کلی هزینه تولید و قیمت عرضه در بازار در قیاس با سایر انواع تولیدات، متوسط درآمد سرانه و توان مالی خریداران نیازمند مسکن، استاندارد زندگی حاکم در کلان شهرها و... خالی از فایده نباشد.
نکته نخست اینکه هزینه تمام شده مسکن و قیمت عرضه آن در بازار به هیچ روی با سایر انواع تولیدات با وجود بالا بودن هزینه تولید در کلیه بخش ها، قابل قیاس نیست. اگرنه چندین برابر،اما به مراتب بالاتر است. اعم از ارزان ترین واحدهای مسکونی متری 4 میلیون تومانی در تهران و یا واحدهای مسکونی بالاتر از متری ده میلیون تومان.
افزایش قیمت زمین و مسکن حکایت از آن دارد که این افزایش به هیچ روی ناشی از پیشرفت اقتصادی نبوده، بلکه پیامد ورود وجوه حاصل از واگذاری یا فروش دارایی های به سرمایه تبدیل شده در اختیار دولت و سرمایه های ملی متعلق به کشور از جمله نفت و گاز و کائنات گرانبها و به تبع آن افزایش نقدینگی از یک سو، برخی سیاست های پولی، بانکی نامعقول با هدف های گوناگون و غیرمنطقی ، از جمله سرپوش نهادن بر خطر مشمول ماده 141(ورشکستگی) شدن برخی بانک ها و مصلحت اندیشی تجدید ارزیابی دارائی آنها از سوی دیگر بوده است.
در حالی که با تغییر نرخ برابری ارز متوسط درآمد سرانه کشور به قیمت های ثابت از حدود هشت هزار دلار به حدود 2600 دلار کاهش یافت، ارقام پاسخگوی استاندارد زندگی در تهران نشان از آن دارد که استاندارد زندگی حاکم در این شهر دست کم نیاز به اقتصادی با چندین برابر درآمد سرانه برقرار دارد لذا دست کم تهران برای طبقه متوسط ، شهری غیرقابل سکونت است.
آمار و ارقام مربوط به نیازمندان مسکن نشان از آن دارد که اگر نه صد در صد اما نزدیک به کل نیازمندان مسکن را زوج های جوان تشکیل می دهند .نیازمندانی که در صورت برخوردار بودن از بالاترین درآمدها نیز، نه قادر به خرید حتی یک واحد مسکونی 80 تا 100 متری ارزان ترین نوع مسکن که متری حداقل 4 میلیون تومان است می باشند و نه با توجه به نرخ سود بانکی پول، اجاره آن.
از این رو ملاحظه می شود که در پی کاهش قدرت خرید پول ملی، در حالی که کلیه مایحتاج روزمره جامعه، دست کم در تهران و سایر کلانشهرها دست کم به بیش از سه برابر افزایش یافته است، متوسط قیمت مسکن در بهترین وضع به کمی بیش از دو برابر افزایش یافته است و این به معنای کاهش قیمت مسکن به نرخ ثابت، نزدیک به 50 درصد است، قیمتی که هم اکنون نیز رو به کاهش دارد،و به طور قطع خبر از ریزشی در حد تناسب با توان اقتصادی کشور می دهد.
پایان سخن اینکه با توجه به هزینه بالای تولید به ویژه تولید مسکن و قیمت عرضه آن، مصرف کننده نهایی مسکن از توان خرید یا اجاره مسکن مورد نیاز خود برخوردار نیست. از این رو و با توجه به آمار واحدهای مسکونی خالی که رقم آن به درستی مشخص نیست اما گفته می شود بنا به آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران در تهران بالغ بر 320 هزار و در کل کشور حدود 6 میلیون واحد است، تردید نیست که بازار مسکن در آینده با ریزش بسیار روبرو خواهد شد. به بیانی قیمت به نرخ ثابت،حتی به زیر قیمت تمام شده کاهش خواهد یافت.