مسکن و بازار آتی آن

مسکن و بازار آتی آن

باز دوباره بازار بحث وگفت وگو در باره مسکن و بازار آتی آن به  نقل همه ی مجالس ومحافل اجتماعی / اقتصادی،آن هم به گونه ای فراگیردرآمده  و به آموزه روز تبدیل شده است.

به هر روی  به طوری که اینجا و آنجا دیده و شنیده می شود، و روشن تر با ملاحظه نظرات گوناگون، اما مخربی که درباره مسکن و راهکار رویارویی با کاستی های حاکم بر آن ارایه می شود، که با اطمینان کامل به دور از واقعیت های حاکم بر چگونگی کم کیف وضعیت موحود در بخش مسکن ، و یا بی توجه به راستینه های حاکم برآن عنوان وارائه شده و یا می شود. ازاین رو به نظر می رسد با توجه به سیاست مخرب حاکم براین بخش از فعالیت های سرنوشت سازکشور و به طور کلی جایگاه مسکن در اقتصاد ملی ایران از یک سو ،تجربه گذشته  و حال کشور دراین زمینه از سوی دیگر،با نگاهی ژرف به موضوع ، جای هیچ گونه تردیدی باقی نماند که کمترکسی از میان آنها  فرصت یافته یا توان آن را داشته است که به درستی درباره وضعیت موجود مسکن ،و کاستی ها ونیازهای راستین  آن به تفکر و قضاوت سنجیده بنشیند.

از این رو به نظر می رسد پیش از اظهار نظر درباره بازار آتی مسکن، اشاره به چند نکته اثرگذار در بازار آتی آن و به طور کلی ،تفاوت عیر قابل توحیه هزینه تولید و قیمت عرضه مسکن،اعم از مسکونی ویا اداری/تجاری آن در بازار، در قیاس با سایر انواع تولیدات،از یک سو، متوسط درآمد سرانه و توان مالی خریداران نیازمند مسکن، یا روشن تر مصرف کننده نهایی مسکن، استاندارد زندگی حاکم در کلان شهرها و...ازسوی دیگر خالی از فایده نباشد.

نکته نخست اینکه هزینه تمام شده مسکن و قیمت عرضه آن در بازار به هیچ روی با هزینه سایر انواع تولیدات با وجود بالا بودن هزینه تولید در کلیه بخش ها، قابل قیاس و توجیه نیست. زیرا اگرنه چندین برابر، اما به مراتب بالاتر و بالاتر است. اعم از ارزان ترین واحدهای مسکونی متری حدود 4 میلیون تومان در تهران و یا واحدهای مسکونی بالاتر از متری ده میلیون تومان.

واما باید توجه داشت که افزایش قیمت زمین و مسکن حکایت از آن دارد که این افزایش به هیچ روی ناشی از پیشرفت اقتصادی ویا تقاضای واقعی نبوده است، بلکه صرف نظر از پیامد ورود وجوه حاصل از واگذاری یا فروش دارایی های به  سرمایه تبدیل شده در اختیار دولت و سرمایه های ملی متعلق به کشور از جمله نفت و گاز و کانیات گران بهاء و به تبع آن افزایش نقدینگی از یک سو،ضوابط حاکم بر دادوستد زمین وساختمان و برخی سیاست های پولی، بانکی نامقبول که با هدف های گوناگون و غیرمنطقی، از جمله سرپوش نهادن بر خطرمشمول ماده 141(ورشکستگی) شدن برخی بانک ها و رویکرد تجدید ارزیابی دارائی آنها از سوی دیگر بوده است. راستینه ای که اسباب افزایش تصنعی یا کاذب کنونی قیمت زمین و ساختمان را فراهم آورده است.

بگذریم!

لازم به یادآوریست، در حالی که با تغییر نرخ برابری ارز، متوسط درآمد سرانه کشور به قیمت های ثابت از حدود هشت هزار دلار به حدود 2600 دلار کاهش یافته است، وارقام پاسخگوی استاندارد زندگی برقرار در تهران نشان از آن دارد که استاندارد زندگی حاکم در این شهر دست کم به اقتصادی با چندین برابر درآمد سرانه موجود نیاز دارد، لذا  تهران در حال حاضر دست کم برای طبقه متوسط ، سال ها شهری غیرقابل سکونت است.

آمار و ارقام مربوط به نیازمندان مسکن نشان از آن دارد که اگر نه صد در صد اما نزدیک به کل نیازمندان مسکن را بازنشستگان فاقد مسکن شخصی، کارگران در خط فقر یا زیر خط فقر وبیش از همه زوج های جوان تشکیل می دهند. نیازمندانی که در صورت برخوردار بودن از بالاترین درآمدها نیز، نه قادر به خرید حتی یک واحدمسکونی 80 تا 100 متری،از ارزان ترین نوع مسکن که متری حداقل 4 میلیون تومان است می باشند و نه با توجه به نرخ سود بانکی پول، قادر به اجاره آن.

از این رو ملاحظه می شود که درپی کاهش قدرت خرید پول ملی، در حالی که کلیه مایحتاج روزمره جامعه ، دست کم در تهران وسایر کلان شهرها به بیش ازسه برابر افزایش یافته است، متوسط قیمت مسکن در بهترین وضع به کمی بیش از دو برابر افزایش یافته و این خود به معنای کاهش قیمت مسکن به نرخ ثابت، و نزدیک به دست کم  50 درصد است، قیمتی که هم اکنون نیز رو به کاهش دارد،و به طور قطع خبر از ریزشی در حد تناسب با توان اقتصادی کشور می دهد.

پایان سخن اینکه با توجه به هزینه بالای تولید به ویژه تولید مسکن و قیمت عرضه آن، مصرف کننده نهایی مسکن  در حال حاظر و به احتمال سال هابه هیچ روی از توان خرید یا اجاره مسکن مورد نیاز خود برخوردار نخواهد بود. از این رو و با توجه به آمار واحدهای مسکونی خالی که رقم آن به درستی مشخص نیست اما گفته می شودبنا به آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران واظهار وزیر مسکن در تهران بالغ بر بیش از 800 هزار واحد است، تردید نیست که بازار مسکن در آینده،دست کم در تهران با ریزش بسیار رو به رو خواهد شد. به بیانی قیمت به نرخ ثابت،حتی به زیر قیمت تمام شده کاهش خواهد یافت.ضمن اینکه کارگزاران وسیاست گزاران اداره امور مسکن کشور باید توجه داشته باشند که حاصل سیایست های مسکن آنان سبب حبس چندین صد هزار میلیارد تومان سرمایه هزینه بر گشته است که سرنوشت آن به روشنی مشخص نیست. لذا سخن از ایجاد مسکن ملی،آن هم با کمک دولت بایستی به تشویق افرادنیکو کار و ...برای سرمایه گذاری در ایحاد مسکن ملیبه منظور واگذاری به صورت اجاره در حد هزینه نگاهداری آن و بدون اجاز یا حق انتقال به دیگری تبدیل شودودولت از این بابت معاف وآزاد شود،ونه جز این.

برگرفته از نوشه ای باهمین عنوان از همین نویسنده